Logement : le repère des 30 % et la règle 28/36

Pour la plupart des ménages, le logement est la dépense la plus importante : loyer ou crédit, charges, assurance, impôts locaux. Comme il s’agit d’un engagement long, un logement trop cher pèse sur tout le budget pendant des années. Deux repères sont très utilisés pour juger s’il est raisonnable.

Le repère des 30 %

Une règle courante consiste à ne pas consacrer plus d’environ 30 % de ses revenus au logement. Au-delà, il reste peu pour les autres besoins, l’épargne et les imprévus.

Ce repère est approximatif. Dans certaines villes, 30 % est hors de portée pour beaucoup ; ailleurs, 20 % est la norme. Il reste un signal utile : plus vous êtes au-dessus, plus le reste du budget est fragile.

La règle 28/36 des prêteurs

Les prêteurs immobiliers utilisent souvent une règle plus précise, fondée sur le revenu brut (avant impôts) :

• 28 % : les frais de logement (mensualité du crédit, taxe foncière, assurance habitation) ne devraient pas dépasser 28 % du revenu brut mensuel. C’est le ratio « front-end ».
• 36 % : les frais de logement plus tous les autres remboursements (crédit auto, prêt étudiant, cartes) ne devraient pas dépasser 36 % du revenu brut mensuel. C’est le ratio « back-end », ou taux d’endettement.

Avec un revenu brut de 5 000 € par mois, cela donne au maximum 1 400 € pour le logement et 1 800 € pour le logement plus les autres dettes. Beaucoup de prêteurs acceptent des ratios plus élevés, et les règles varient selon les pays, mais rester dans le 28/36 laisse une marge confortable pour tout le reste.

Net ou brut ?

Les prêteurs travaillent sur le revenu brut ; votre budget travaille sur le revenu net. Notre simulateur utilise le revenu net, ce qui rend ses alertes plus exigeantes : 30 % du net, c’est moins que 30 % du brut. Considérez ces alertes comme des signaux indicatifs, pas comme un verdict.

Un exemple

Mehdi gagne 3 500 € net par mois et paie 1 200 € de loyer : 34 % de son revenu net. Avec la règle 50/30/20, ses besoins sont plafonnés à 1 750 €. Le loyer seul en prenant 1 200 €, il ne reste que 550 € pour les factures, l’alimentation, les transports et les assurances : c’est très serré. Il a trois options :

1. adopter la répartition 60/20/20 pendant un temps, en réduisant ses envies ;
2. chercher une colocation ou un logement moins cher à la fin du bail ;
3. augmenter ses revenus, ce qui n’est pas toujours possible rapidement.

Que compter dans le coût du logement

• le loyer ou la mensualité du crédit (capital et intérêts) ;
• les charges de copropriété ;
• l’assurance habitation ;
• la taxe foncière ou d’habitation (divisée par 12 si elle est annuelle) ;
• pour les propriétaires, une provision d’entretien, souvent estimée autour de 1 % de la valeur du bien par an.

Les factures d’énergie et d’eau sont en général comptées à part, mais elles dépendent aussi de la taille et de la qualité du logement. Un logement moins cher mais mal isolé peut coûter plus au total.

Si votre logement coûte trop cher

• Renégociez : faites racheter votre crédit si les taux ont baissé, comparez l’assurance habitation.
• Partagez : louer une chambre, quand c’est autorisé, peut tout changer.
• Préparez le prochain déménagement : si la situation est temporaire, fixez une date et épargnez pour le déménagement.
• Protégez le reste : réduisez d’abord les envies et continuez à constituer un fonds d’urgence, même petit.

Questions fréquentes sur ce sujet

Ces règles s’appliquent-elles hors des États-Unis ?

La règle 28/36 vient du crédit immobilier américain, mais des limites comparables existent dans beaucoup de pays : les prêteurs plafonnent souvent la part des revenus consacrée aux remboursements, fréquemment autour d’un tiers. Vérifiez les règles de votre pays et de votre banque.

Faut-il compter les charges d’énergie dans le coût du logement ?

Les prêteurs les excluent en général, mais votre budget ne doit pas les oublier. Énergie, eau et charges varient beaucoup d’un logement à l’autre et peuvent changer le coût réel d’un loyer moins cher.

Vaut-il mieux louer ou acheter ?

Cela dépend de la durée prévue, des prix locaux, des taux et de votre apport. En gros, l’achat devient plus intéressant à mesure que l’on reste longtemps, car les frais d’acquisition s’étalent sur plus d’années. Comparez le coût mensuel complet des deux options, pas seulement loyer contre mensualité.

Bon à savoir — Si vous êtes proche des limites, gardez un fonds d’urgence plus gros : un logement cher laisse moins de marge pour absorber une baisse de revenus.

Avant d’acheter

Avant de signer un crédit immobilier, testez la future mensualité dans votre budget : pendant six mois, épargnez la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité (charges, taxe et entretien compris). Si vous y arrivez sans difficulté, l’achat est probablement soutenable, et vous aurez augmenté votre apport.